کرمان رصد - خراسان /افزایش سقف وام به ۸۵۰ میلیون تومان در شرایطی مطرح شده که کاهش قدرت پوشش تسهیلات، اقساط سنگین و تداوم بدعهدی بانکها و تأخیر پیمانکاران بار مالی مضاعفی بر دوش متقاضیان گذاشته است.
افزایش سقف وام نهضت ملی مسکن از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان در شورای عالی مسکن، در نگاه اول میتواند خبری امیدوارکننده برای متقاضیانی باشد که سالهاست میان تورم ساخت، تأخیر پروژهها و مطالبههای پیدرپی آورده سرگردان ماندهاند. اما پشت این عدد بزرگتر، یک واقعیت سخت قرار دارد: وامی که ضمانت اجرای پرداخت آن روشن نیست، سهمش از هزینه تمامشده ساخت نسبت به گذشته کمتر شده و اقساطش نیز برای بخش قابل توجهی از خانوارهای هدف، به سطوحی رسیده که عملاً خارج از استطاعت است.
به گزارش خراسان، در چنین شرایطی، افزایش عددی تسهیلات لزوماً به معنای تقویت قدرت خرید یا کاهش فشار بر متقاضی نیست. تجربه چند سال گذشته نهضت ملی مسکن نشان داده است که مشکل اصلی، فقط کم بودن رقم وام نیست؛ مسئله، مدل مالی و اجرایی ناپایداری است که در آن تقریباً همه ریسکها، از تورم مصالح و تأخیر تأمین مالی گرفته تا کندی پیمانکار و ضعف هماهنگی دستگاهها، در نهایت به متقاضی منتقل میشود. به همین دلیل، بسیاری از کارشناسان معتقدند وام ۸۵۰ میلیون تومانی، اگر بدون الزام شبکه بانکی، بدون تضمین تکمیل پروژه و بدون مهار ریسکهای ساختاری اجرا شود، بیش از آن که گرهگشا باشد، تنها صورت مسئله را بزرگتر میکند.
افزایش وام روی کاغذ، کاهش پوشش در واقعیت
بازار ![]()
وزارت راه و شهرسازی از تصویب افزایش سقف تسهیلات پروژههای حمایتی مسکن از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان خبر داده است؛ تصمیمی که در ظاهر با هدف جبران جهش هزینههای ساخت اتخاذ شده، اما در عمل با یک تناقض مهم همراه است. اگر سال گذشته وام ۶۵۰ میلیونی بخش قابل توجهتری از هزینه ساخت را پوشش میداد، حالا در سال ۱۴۰۵ و پس از جهشهای متوالی قیمت مصالح، دستمزد و خدمات ساختمانی، وام ۸۵۰ میلیونی حتی سهم کوچکتری از هزینه نهایی را تأمین میکند.
به گزارش فارس، در شرایطی که سال گذشته وام ۶۵۰ میلیونی حدود نیمی از هزینه ساخت را پوشش میداد، در سال ۱۴۰۵ و با افزایش هزینهها، وام ۸۵۰ میلیونی تنها حدود ۲۵ درصد از هزینه ساخت را تأمین میکند.
به بیان دیگر، عدد وام بالا رفته، اما قدرت واقعی آن کاهش یافته است. این همان مسئلهای است که پیشتر نیز در گزارشهای انتقادی درباره نهضت ملی مسکن مطرح شد: تسهیلات با سرعتی کمتر از تورم ساخت حرکت میکند و در نتیجه، فاصله میان هزینه واقعی پروژه و منابع در دسترس، مدام بیشتر میشود. این شکاف هم معمولاً از جیب متقاضی پر میشود؛ یا با مطالبه آوردههای جدید، یا با طولانی شدن زمان ساخت، یا با انباشت بدهی و بلاتکلیفی.
وامی که پرداختش هم قطعی نیست
ایراد مهمتر آن است که افزایش سقف تسهیلات، در شرایطی اعلام شده که بخش بزرگی از تعهدات قبلی بانکها هنوز پرداخت نشده است. بر اساس گزارشهای رسمی، شبکه بانکی در قالب قانون جهش تولید مسکن طی چهار سال منتهی به شهریور ۱۴۰۵ مکلف به پرداخت ۲۲۲۱ همت تسهیلات بوده، اما تنها حدود ۶۰۱ همت آن عملیاتی شده و ۱۶۲۰ همت، یعنی حدود ۷۳ درصد تکالیف قانونی، همچنان بر زمین مانده است.
این ارقام نشانهای روشن از این مسئله است که بحران نهضت ملی مسکن پیش از آن که بحران «عدد وام» باشد، بحران «اجرای وام» است. وقتی بانکها در پرداخت تسهیلات ۶۵۰ میلیون تومانی به تعهدات خود عمل نکردهاند، این پرسش جدی مطرح میشود که چه تضمینی برای اجرای وام ۸۵۰ میلیونی وجود دارد؟ اگر ضمانت اجرایی، جریمه مؤثر و پیگیری سختگیرانهای در کار نباشد، مصوبه جدید نیز میتواند به سرنوشت مصوبات قبلی دچار شود: خبرساز در ابتدا، بیاثر در اجرا.
همین موضوع باعث شده برخی کارشناسان، افزایش اخیر را بیش از آن که یک تصمیم عملیاتی بدانند، نوعی اقدام رسانهای تلقی کنند؛ اقدامی که شاید در تیترها امیدوارکننده به نظر برسد، اما تا زمانی که شبکه بانکی به پرداخت واقعی ملزم نشود، اثر تعیینکنندهای بر پیشبرد پروژهها نخواهد داشت. این بدعهدیها میتواند روند تأمین مالی را کند کند و در نهایت، هزینه تأخیر را دوباره به متقاضی منتقل کند.
اقساطی که از توان متقاضی عبور کردهاند
حتی اگر فرض شود وام جدید بهطور کامل هم پرداخت شود، باز مسئله اساسی دیگری باقی است: توان بازپرداخت. نهضت ملی مسکن اساساً برای دهکهای متوسط و پایین طراحی شده، اما امروز اقساط تسهیلات در سطحی قرار گرفته که برای بسیاری از همین خانوارها قابل تحمل نیست. در شرایطی که اقتصاد کشور زیر فشار رکود، کاهش توان خرید و نااطمینانیهای ناشی از تحولات اخیر قرار دارد، افزایش مبلغ وام الزاماً به معنای افزایش رفاه متقاضی نیست؛ چهبسا فقط به معنای بزرگتر شدن بدهی ماهانه او باشد.
واقعیت این است که بسیاری از خانوارهای مشمول این طرح، همزمان با چند فشار روبهرو هستند: اجارهخانه فعلی، هزینههای جاری زندگی، آوردههای مرحلهای پروژه و در نهایت اقساط وامی که هرچه بزرگتر میشود، بازپرداختش نیز دشوارتر میشود (البته احتمالاً اقساط وام پس از تحویل گرفتن واحد خواهد بود که در آن صورت هزینه اجاره خانه از این فهرست حذف می شود). آن هم در فضایی که یا بیکاری افزایش پیدا کرده، یا بنگاهها در برابر افزایش دستمزد مقاومت میکنند و درآمد واقعی خانوارها با تورم همقدم نشده است.
در چنین وضعیتی، وام بالاتر میتواند بهجای آن که ابزار حمایت باشد، به یک تعهد مالی سنگین تبدیل شود که تنها بخشی از متقاضیان توان ماندن در آن را دارند. به این ترتیب، همان ایراد قدیمی نهضت ملی مسکن دوباره خود را نشان میدهد: طرحی که قرار بود حمایتی باشد، به تدریج به آزمون استطاعت مالی تبدیل میشود.
قسط ۱۹ میلیونی؛ صورتحساب وام جدید
پیشتر، اقساط وام ۶۵۰ میلیون تومانی در بازپرداخت ساده ۲۰ ساله حدود ماهانه ۱۰ میلیون تومان برآورد میشد و مجموع بازپرداخت در پایان دوره به بیش از ۲.۴ میلیارد تومان میرسید؛ یعنی سودی در حدود یک میلیارد و ۷۵۷ میلیون تومان. در روش بازپرداخت پلکانی نیز اقساط از حدود ۸.۷ میلیون تومان آغاز میشد و تا سال بیستم به حدود ۱۵.۲ میلیون تومان افزایش پیدا میکرد و سود این شیوه حدود ۲.۱۵۳ میلیارد تومان اعلام شده است. اما درباره وام ۸۵۰ میلیون تومانی (در صورت تأیید نهایی هیئت عالی بانک مرکزی و ابلاغ به بانکهای عامل)، قسط ماهانه در بازپرداخت ساده ۲۰ ساله حدود ۱۶.۵ میلیون تومان برآورد می شود و مجموع سود پرداختی در این دوره به بیش از ۳.۱ میلیارد تومان میرسد. افزون بر این، طبق گزارش تسنیم، با توجه به این که سود دوره مشارکت نیز به اصل تسهیلات اضافه میشود، قسط ماهانه میتواند تا حدود ۱۹.۳ میلیون تومان بالا برود و مجموع سود پرداختی نیز به حدود ۳.۶۵ میلیارد تومان افزایش یابد؛ رقمی که نشان می دهد بار بازپرداخت حتی از قبل هم سنگین تر خواهد شد.
ریسکهایی که یکطرفه به مردم منتقل میشود
مشکل نهضت ملی مسکن فقط کمبود منابع نیست؛ مسئله آن است که در طراحی فعلی، تقریباً همه ریسکها به متقاضی منتقل شده است. خانوار در آغاز پروژه نه قیمت نهایی واحد را میداند، نه زمان دقیق تحویل را، نه میزان قطعی آورده خود را و نه حتی این اطمینان را دارد که پروژه با چه سرعتی پیش خواهد رفت. اما با وجود این ابهامها، هر بار که هزینه ساخت افزایش مییابد یا پروژه عقب میافتد، این متقاضی است که باید یا پول بیشتری بپردازد یا زمان بیشتری منتظر بماند.
این منطق، با مفهوم مسکن حمایتی سازگار نیست. در یک طرح حمایتی، خانوار باید از ابتدا بداند سقف تعهدش چیست و چه بخشی از ریسکها توسط دولت، بانک، صندوقهای حمایتی و سازوکارهای عمومی پوشش داده میشود. اما در نهضت ملی مسکن، شناور بودن آورده و نامعلوم بودن زمان تحویل، عملاً متقاضی را در معرض یک تعهد باز و پایانناپذیر قرار داده است.
نتیجه نیز روشن است: هر چه پروژه طولانیتر شود، فشار مالی بر مردم بیشتر میشود؛ از یکسو به دلیل تورم ساخت، و از سوی دیگر به دلیل ادامهدار شدن هزینه اجارهنشینی. در واقع متقاضی هم هزینه تأخیر را میپردازد و هم هزینه تورم را.
پیمانکار کمکار، پروژه کند، جریمه برای متقاضی؟
اخیراً وزیر راه و شهرسازی دستور داده است پیمانکاران کمکار در طرحهای حمایتی مسکن برکنار و با سازندگان متعهدتر جایگزین شوند. نفس این دستور نشان میدهد که کندی پیشرفت پروژهها دیگر قابل انکار نیست. نهضت ملی مسکن پس از نزدیک به پنج سال، همچنان از سرعت پایین اجرا رنج میبرد و در بسیاری از پروژهها، زمان اتمام ساخت برای متقاضی روشن نیست.
اما پرسش اصلی این جاست: هزینه این بهرهوری پایین یا این تأخیرها را چه کسی میدهد؟ در وضعیت فعلی، پاسخ معمولاً یک نفر است: متقاضی. اگر پیمانکار ضعیف عمل کند، اگر بانک دیر پرداخت کند، اگر هماهنگی اداری میان دستگاهها طول بکشد، یا اگر تأمین خدمات زیربنایی به تأخیر بیفتد، نهایتاً پروژه گرانتر و طولانیتر میشود و فشار آن با مطالبه آورده بیشتر یا انتظار طولانیتر به مردم منتقل میشود.
این در حالی است که متقاضی در هیچیک از این عوامل نقشی ندارد. او نه پیمانکار را انتخاب کرده، نه سیاست اعتباری بانک را تعیین کرده و نه مسئولیت کندی دستگاههای اجرایی را بر عهده داشته است. بنابراین تحمیل هزینه این ناکارآمدیها به خانوار، نه فقط از نظر اقتصادی، بلکه از منظر عدالت نیز محل اشکال جدی است.
نهضت ملی مسکن به چه اصلاحی نیاز دارد؟
اگر قرار است افزایش وام به نفع مردم تمام شود، باید در کنار آن چند اصلاح همزمان صورت گیرد. نخست آن که سهم متقاضی از همان ابتدا سقفگذاری شود تا خانوار بداند بیش از یک حد مشخص، بار مالی جدیدی به او تحمیل نخواهد شد. دوم آن که پرداخت تسهیلات بانکی با ضمانت اجرایی واقعی همراه شود و تخلف بانکها هزینهدار باشد. سوم آن که بخشی از آورده نقدی متقاضی به دوره پس از تحویل منتقل شود تا فشار همزمان اجاره و پرداخت ساخت، خانوار را از پا درنیاورد. و چهارم آن که پروژهها بدون تأمین مالی روشن و زمانبندی معتبر آغاز نشوند.
در کنار این موارد، قراردادهای ساخت نیز باید بهگونهای تنظیم شود که هزینه تأخیر پیمانکار، دستگاه اجرایی یا نظام بانکی به متقاضی منتقل نشود. تا زمانی که این اصلاحات انجام نشود، افزایش وام فقط میتواند مُسکنی موقت باشد؛ آن هم مُسکنی که خود، با اقساط سنگین، درد تازهای ایجاد میکند.