کرمان رصد - خراسان /عدم اصلاح جدی مصوبه 3 دهه قبل شورای عالی شهرسازی و بلااستفاده ماندن زمین‌های دولتی، بازار مسکن را به اصلی‌ترین دغدغه معیشتی خانوارها تبدیل کرده است.
مسکن امروز نه‌تنها دغدغه طبقه متوسط، که یکی از اولویت‌های قطعی در عالی‌ترین سطح حاکمیت معرفی شده است. رهبر انقلاب بارها هشدار داده‌اند که بحران مسکن باید حل شود، اما همچنان سهم این بخش در هزینه خانوارها به مرز 60 درصد در تهران رسیده و رؤیای خانه‌دارشدن برای بسیاری از جوانان دور از دسترس شده است. پرسش اینجاست: چرا با وجود برنامه‌های متعدد و ظرفیت‌های قانونی، گره بازار مسکن باز نشده است؟ یک پاسخ مهم را باید در انحصار زمین در دست دولت و پافشاری شورای عالی شهرسازی بر سیاست‌های سه دهه قبل جست‌وجو کرد.
بحران مزمن و هشدارهای مکرر
به گزارش خراسان، رهبر انقلاب از اسفند 1401 تاکنون بارها با صراحت مسکن را یکی از مشکلات اساسی کشور دانستهاند و از عقب‌ماندگی شدید در این حوزه سخن گفته‌اند. ایشان در دیدار اعضای هیئت دولت در اسفند سال 1401 خطاب به مسئولان فرمودند: «ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید می‌بینید: قیمت خانه و اجاره خانه سرسام‌آور است، مردم واقعاً در زحمتند.» در 16 شهریور نیز ایشان در دیدار رئیس جمهور و اعضای هیئت دولت تاکید کردند: «مسئله مسکن واقعاً یکی از مشکلات اساسی است. پیشنهادهایی به ما میشود که حالا ما چون کُننده نیستیم و کار دست ما نیست، محوّل میکنیم به مسئولینش. در مورد حلّ مشکل مسکن یا حلّ نسبی مشکل مسکن ــ ولو حلّ کامل نباشد ــ پیشنهادهایی به ما میشود؛ خب این پیشنهادها را مسئولین محترم می‌شنوند، دنبال کنند و ان‌شاءا... به نتیجه برسانند.»
بازار ![]()
این هشدارها بازتاب مستقیم واقعیتی است که در زندگی روزمره مردم جریان دارد: به گزارش خبرگزاری فارس، سهم هزینه مسکن از هزینه خانوارهای شهری به بیش از 43 درصد رسیده و در تهران به حدود 60 درصد نزدیک شده است. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در تابستان 1404 از 119 میلیون تومان عبور کرده؛ عددی که در یک دهه بیش از 10 برابر رشد داشته است.
زمین در انحصار و سیاست‌های متوقف‌شده
یکی از اصلی‌ترین عوامل جهش قیمت‌ها، سهم غیرعادی زمین در هزینه تمام‌شده مسکن است. در تهران این سهم به 60 تا 70 درصد می‌رسد؛ در حالی‌که در استانداردهای جهانی کمتر از 30 درصد است. علت این تفاوت، محدودیت در عرضه زمین شهری است؛ محدودیتی که به مصوبه سال 1378 شورای عالی شهرسازی بازمی‌گردد. این مصوبه با هدف کنترل گسترش شهرها تصویب شد، اما نتیجه آن کاهش مصنوعی عرضه زمین و ایجاد انحصاری پرهزینه بوده است.
جمالی‌نژاد، استاندار اصفهان، در برنامه تلویزیونی «ثریا» با اشاره به همین سیاست گفت: «برخی شهرها مشکل زمین و زیرساخت ندارند، اما تخصیص زمین در پیچ‌وخم کارگروه‌ها و شورای عالی سال‌ها معطل می‌ماند.» نمونه آن زمین 800 هکتاری شاهین‌شهر است که برای اجرای قانون جوانی جمعیت در نظر گرفته شد اما پس از سال‌ها فقط یک پنجم آن مورد موافقت قرار گرفت.
زمین‌های دولتی بلااستفاده
این موارد در حالی است که به گفته رئیس مجلس، بیش از 1.8 میلیون هکتار زمین دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی است، اما به‌دلیل نبود سازوکار قانونی شفاف، بخش زیادی از آن بلااستفاده مانده است. دولت مالک حدود 99 درصد زمین‌های ملی است، اما انحصار و بوروکراسی مانع ورود این زمین‌ها به چرخه ساخت‌وساز شده است. کارشناسان معتقدند اگر این منابع آزاد می‌شد، بخش بزرگی از فشار قیمتی در بازار مسکن کاهش می‌یافت.
برنامه هفتم روی کاغذ
در پاسخ به این چالش ها برنامه هفتم توسعه در حوزه مسکن ظرفیت‌های قابل توجهی دارد؛ از اصلاح حکمرانی زمین تا افزایش عرضه واحدهای مسکونی. اما همان‌طور که کارشناسان تاکید کرده‌اند، اجرای هر بند آن نیازمند قانون‌گذاری و مصوبات مشخص است. نبود این زنجیره قانونی باعث شده برنامه عملاً روی کاغذ باقی بماند. نتیجه، استمرار فشار معیشتی بر دوش مردم است.
طرح‌های حاشیه‌ای و مسکن استیجاری
در کنار این مشکلات بنیادی، دولت اخیراً طرح مسکن استیجاری را برای حمایت از زوج‌های جوان و کارگران مطرح کرده است. با وجود اهمیت این اقدام، کارشناسان معتقدند که چنین طرح‌هایی بدون حل ریشه‌ای بحران زمین و بازنگری در سیاست‌های شورای عالی شهرسازی نمی‌تواند تأثیر جدی بر بازار داشته باشد.در مجموع باید گفت بازار مسکن ایران گرفتار چرخه‌ای معیوب از انحصار زمین، سیاست‌های متوقف‌شده و بی‌عملی در اجرای برنامه‌هاست. رهبر انقلاب با صراحت تأکید کرده‌اند که این بحران باید حل شود، اما تا زمانی که شورای عالی شهرسازی به مصوبه 26 سال پیش پایبند باشد و زمین‌های گسترده دولتی پشت دیوار بوروکراسی بماند، فشار مسکن بر معیشت خانوارها ادامه خواهد یافت.
برخی در دفاع از عدم عرضه زمین، جلوگیری از انتقال زمین های دولتی به دست دلالان را بیان کرده اند. این در حالی است که اجرای همزمان سیاست های مالیاتی، نظارتی می تواند تبعات منفی این موضوع را به حداقل برساند. امروز بیش از هر زمان دیگر، اصلاح سیاست‌های زمین و خروج شورای عالی شهرسازی از وضعیت انفعالی ضروری است.
خبر مرتبط
4 دلیلی که دولت را به نقطه اجرای مسکن استیجاری عمومی رساند
امینی- در روزهای اخیر، خبرهایی مبنی بر پیگیری طرح مسکن استیجاری عمومی برای زوج های جوان و همچنین کارگران، منتشر شده است. اقدامی که سرانجام بعد از گذشت حدود سه دهه از تصویب قانون استیجار و تکلیف دولت به ساخت واحدهای اجاره ای عمومی انجام می شود. در این راستا، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، دلایلی را که موجب شده دولت نهایتاً به این نتیجه برسد که وارد گود این طرح شود، تشریح کرد.
طاهرخانی در گفتوگو با خبرگزاری فارس اظهار کرد: موضوع ورود به مسکن استیجاری عمومی ناشی از تحلیل تجارب گذشته بوده است. به این معنا که بخشی از اقشار اجتماعی به علت عدم توان مالی اصلاً وارد طرح‌های ما نمی‌شدند. از سوی دیگر برخی هم که وارد این طرح ها می شدند، به علت عدم توان مالی به صورت غیررسمی از آن ها خارج می‌شدند. در این زمینه ما افراد زیادی را رصد کردیم که تصور می‌کردیم آن ها را صاحبخانه کرده ایم، اما آن ها امتیازشان را فروخته بودند و این بار در یک شرایط نامساعد مستاجر بودند.
یک دلیل دیگر این موضوع هم به تجربه جهانی برمی گردد. یعنی تصدی دولت یا نهادهای عمومی غیر دولتی (در امر اجاره داری).
در دنیا در حال حاضر، حتی در کشورهایی که کاملاً با اقتصاد بازار آزاد اداره می شوند مانند آلمان و انگلستان، سهمی از بازار مسکن در اختیار بخش عمومی است. البته این به این معنا نیست که خود دولت تصدی این کار را برعهده داشته باشد. قاعدتاً نهادهای واسطی با عنوان اجاره‌داری حرفه‌ای توسط شهرداری‌ها یا مجموعه توسعه‌گران ایجاد شده که از طریق آن، این سیاست ها اجرا می شوند. اما سیاست‌گذار و پیشبرنده این سیاست دولت است. در تعادل و تنظیم بازار مسکن هم مهم‌ترین ابزار این دولت ها همین است. چون 20 درصد بازار در اختیار خودش قرار دارد و وقتی نرخ گذاری می کند، این موضوع کل بازار را تحت تاثیر قرار خواهد داد.
از سوی دیگر واقعیت این است که قانون استیجار مصوب سال 1386 اصلاً به دولت تکلیف کرده که وارد موضوع استیجار عمومی شود.
به همین دلایل، جمع بندی تحلیل‌های ما این بوده که ما هم تاخیری طولانی در اجرای این سیاست داشته ایم و هم این که قبول داریم توان دولت در این زمینه محدود است و قطعاً همان طور که عرض کردم در فازهای دیگر باید با تنظیم مشوق‌هایی از جمله زمین، مالیات عوارض و پروانه‌های ساختمانی بتوانیم هم شهرداری‌ها و هم توسعه‌گران، انبوه سازان و سازندگان را وارد بحث مسکن اجاره‌ای کنیم.